השקעה בדירה להשכרה נחשבת למשתלמת במיוחד, בין היתר בגלל גובה המס המשולם על ההכנסות משכירות בהשוואה לאפיקי השוואה אחרים. מס הכנסה על הכנסות מעבודה משתנה בהתאם לגובה ההכנסות והמס יכול להגיע גם ל-50%. מס רווחי הון על השקעה במניות בישראל עומד על 25 אחוזים מהרווח בעת המכירה. השגת פטור מנס הכנסה על ההכנסות משכירות ניתן בשלושה מסלולים לגביהם נרחיב כעת.
חיוב במס מופחת של 10%
מסלול המס הראשון בו נעסוק הוא מסלול מס מופחת בשיעור של 10%. לפי סעיף 122 בפקודת מס הכנסה, יחיד שבהכנסותיו נכללים תשלומי שכר דירה על דירת מגורים המצויה בבעלותו, יהיה רשאי לשלם על הכנסה זו מס של 10%. במסגרת מסלול זה, המס מחושב על כל התשלום המועבר מהשוכר ולא ניתן לנכות מהסכום את ההוצאות השוטפות שהוציא המשכיר.
ללא קיזוז הוצאות
כלומר ההוצאות הנלוות לאחזקת הנכס והשמירה על ערכו אינם נכללים בחישוב המס. הדבר נוגע לדמי ניהול, ליווי עו"ד, כמו גם תיקונים או השבחה המבוצעים על ידי המשכיר, הן ביוזמתו והן בעקבות דרישות השוכר. את המס במסלול זה יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלו ההכנסות מהשכירות. מסלול פטור ממס הכנסה זה מתאים למי שמשכיר מספר דירות.
מסלול פטור מלא או חלקי
מסלול מס נוסף בו יכולים לבחור בעלי דירות מושכרות הוא מסלול פטור מלא או חלקי. במסלול זה, פטור מלא ממס ניתן על ההכנסה מהשכירות ליחיד שסך הכנסתיו והכנסות בן/ת זוגו מכלל הדירות המושכרות שבבעלותם אינו עולה על 5,100 ₪ בכל חודש. במידה וסכום ההכנסה החודשית עולה על סכום התקרה אך קטן מפעמיים סכום התקרה, יתרת הפטור תהיה חלקית.
קיזוז הוצאות בחישוב המס
חישוב היתרה למס הכנסה חלקי נעשה לאחר הפחתה משכר הדירה שהתקבל בפועל את סכום התקרה של הפטור המלא והעודף יחויב במס שולי. כנגד החלק החייב במס בהם חל פטור חלקי ולא מלא, ניתן במסגרת מסלול זה לקזז חלק יחסי מהוצאות שוטפות שהוציא המשכיר בקשר להשכרת הדירה.
חיוב לפי מדרגות מס
המסלול השלישי להסדרת המס על הכנסות מדירות להשכרה הינו חיוב לפי מדרגות המס השולי של המשכיר. במסלול זה, על ההכנסות מדירות למגורים יחול שיעור מס שולי בהתאם לכלל הכנסותיו של המשכיר מכל המקורות. כלומר בחישוב המס לוקחים בחשבון את ההכנסות מעבודה, פעילות עסקית, ריבית נצברת ועוד.
מדרגת המס הראשונה במסלול זה עומדת על 31% . למי שגילו מעל 60 מדרגת המס הראשונה עומדת על 10%. במסלול מיסוי זה, ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסות משכר הדירה. הבחירה במסלול זה מחייבת להגיש דו"ח שנתי מלא למס ההכנסה.
סיכום פטור הכנסות שכירות
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו במסלולים בהם ניתן לקבל פטור ממס הכנסה על ההכנסות מדירה מושכרת. כפי שציינו, ניתן לבחור באחד משלושה מסלולים השונים ומומלץ לעשות זאת לאחר ייעוץ וליווי חשבונאי, על מנת למקסם את ההכנסות מהדירה המושכרת ולהפחית את גובה המס למינימום.
